Wykup mieszkania komunalnego 2022 – poradnik

Rynek mieszkaniowy jest bardzo zróżnicowany. Nie zawsze jest on w stanie zaspokoić potrzeby Polaków, na co wskazują badania, mówiące o ⅓ rodaków, którzy uznają swoje warunki mieszkaniowe za złe. W jaki sposób mogą poprawić tę sytuację? Jednym z rozwiązań może być wykup mieszkania komunalnego. To całkiem popularna opcja, gdyż zwykle niesie za sobą atrakcyjne warunki cenowe. Sprawdź zatem, w jaki sposób można wykupić mieszkanie komunalne.

Kredyt na mieszkanie komunalne

Kredyt na mieszkanie komunalne właściwie nie różni się niczym od tego hipotecznego. Jedyne, co więcej może być wymagane, to kilka weryfikowanych przez bank dodatkowych dokumentów z gminy. Często zdarza się nawet, że oferta banku jest korzystniejsza i niższa o jakąś część kosztów obsługi.

Dokumenty niezbędne do otrzymania kredytu na mieszkanie komunalne

Tak naprawdę dokładna lista dokumentów, potrzebnych do udzielenia kredytu na mieszkanie komunalne, jest inna w każdym banku. Instytucje te różnią się polityką, a więc i warunkami niezbędnymi do jego udzielenia. Zwykle jednak potrzeba aktu notarialnego od umowy sprzedaży lokalu, dokument, który ustala wartość nieruchomości, a także warunki jej wykupu w czasie, oświadczenie zbywcy nieruchomości i aktualny odpis z księgi wieczystej, wystawiony nie później niż 3 miesiące od daty wniosku kredytowego.

Czym jest mieszkanie komunalne?

Mieszkanie komunalne jest ciekawym rodzajem pomocy. Jeżeli kogoś nie stać na zakup nieruchomości w standardowej cenie, może się o nie ubiegać. Wtedy każda gmina, na podstawie swoich indywidualnych zasad, rozpatrzy wniosek. To rozwiązanie wydaje się bardzo atrakcyjne cenowo – nie dość że mieszkania komunalne z reguły są tańsze to i ich czynsz jest dużo niższy niż w nowym budownictwie.

Różnice pomiędzy mieszkaniem komunalnym a socjalnym

Jest wiele kryteriów, według których mieszkanie komunalne różni się od mieszkania socjalnego. To drugie jest przyznawane najbiedniejszym mieszkańcom gminy, którym nie przysługują prawa do innego rodzaju mieszkania, chociażby na przykład komunalnego. 

Mogą to być osoby z wyrokiem eksmisyjnym lub inne, które mimo wszystko są w stanie zapłacić minimalną stawkę czynszu. Ta stawka również odgraniczona mieszkania komunalne, gdzie jest on zwykle o 50% wyższy niż w tych socjalnych. One z kolei nie mogą mieć wyższego czynszu niż połowa najtańszego mieszkania komunalnego w danej gminie.

Mieszkania socjalnego również nie da się wykupić lub odziedziczyć. Przysługują one także konkretnym jednostkom, a nie całej rodzinie. Ich standard jest często bardzo niski. Są to lokale w mało dogodnych lokalizacjach, często bez ogrzewania, w starym budownictwie i zaniedbane.

Mieszkanie komunalne – komu przysługuje?

Tak naprawde kwestię przysługiwania mieszkania komunalnego reguluje każda gmina indywidualnie. Kryteria krążą jednak w temacie maksymalnego dochodu w rodzinie. Tak jak zostało wspomniane powyżej, czynsz jest tu wyższy niż w przypadku mieszkania socjalnego. Z tego powodu dochód nie może być zbyt niski, by sprostać comiesięcznym ratom. Oczywiście osoba, której udzielono mieszkania komunalnego, nie może posiadać innej nieruchomości. Mijałoby to się z celem, jakim jest pomoc osobom, których nie stać na zakup mieszkania na rynku wtórnym bądź pierwotny. Nie bez znaczenia jest także czas przebywania na terenie gminy, w której chcemy otrzymać mieszkanie komunalne.

Czy można mieszkanie komunalne wykupić?

Wykup mieszkania komunalnego jest jak najbardziej możliwy. Bardzo często sama gmina proponuje tę operację. Mało tego, pierwszeństwo w wykupie ma zawsze aktualny lokator. Jeśli gmina zlekceważyłaby tę zasadę, wynajmujący ma prawo żądać odszkodowania. Może on również samodzielnie złożyć wniosek o wykup mieszkania. Pozwala na to ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Jaka jest cena wykupu takiego mieszkania?  

Nie można tego dokładnie określić, gdyż i tutaj trzeba rozważyć wiele składowych. Po pierwsze jest to wartość nieruchomości i jej stan, a także indywidualna polityka gminy. Znowu duże znaczenie ma czas wynajmowania lokalu przez zainteresowanego. Zaletą mieszkania komunalnego jest to, że często można otrzymać na nie wysoką bonifikatę. Zależy ona od stanu nieruchomości, wspomnianego wyżej czasu wynajmu, a także sposobu płatności za nieruchomość. Może ona sięgać nawet 80%.

Wykup mieszkania komunalnego – czy można wykupić każde?

Nie każde mieszkanie komunalne jest na sprzedaż. Gmina, jako jego właściciel, sama decyduje, czy chce je w danym momencie wystawić oraz czy w ogóle jest taka możliwość. Można oczywiście samodzielnie składać wniosek o wykup. Poleca się wtedy zrobić to w grupie. Istnieje szansa, że gmina bardziej przychylnie spojrzy na wniosek, jeśli kilka mieszkań w danym budynku będzie miało być wykupione. 

Kiedy nie można go wykupić?

Wykupić mieszkania komunalnego nie można, kiedy stan jest bardzo zły, kiedy wynajmujemy lokal krótko oraz kiedy samodzielnie posiadamy jakie zaległości związane z czynszem wobec tej jednostki administracyjnej. Również przeszkodą może być stan prawny lokalu. Jeżeli posiada on jakiś spadkobierców, którzy chcą je odzyskać, bądź gmina tylko dzierżawi nieruchomość, wykup będzie niemożliwy.

Ile musi minąć czasu, by móc wykupić mieszkanie komunalne?

Znowu – to zależy. W zależności od polityki jednostki administracyjnej, okres też może wynosić od 5 do 20 lat, z czego najczęstszym jest jednak minimalny okres równy tej niższej wartości. 

Okazuje się, że wykup wiąże się z pewnymi zobowiązaniami. Mianowicie przez pół dekady nie można tego lokalu ponownie zbyć, jeśli nie chce się utracić wspominanej bonifikaty lub płacić podatku dochodowego. Niejako obejść można tę zasadę, przekazując lokum komuś z bliskiej rodziny.

Wykup mieszkania komunalnego – wniosek

By prawidło zabrać się za procedurę wykupu mieszkania komunalnego, rekomenduje się działać według poniższego schematu.

• Na początku warto zbadać, czy gmina oferuje wykup tej nieruchomości. Jak to sprawdzić? Śledząc ogłoszenia lub samodzielnie wnioskując o wykup. 
• Gdy wykup jest możliwy, należy w oddziale gminy (wydziale gospodarki nieruchomościami) złożyć odpowiednie dokumenty. 
• Teraz piłeczka znajduje się po stronie urzędników, którzy muszą sprawdzić, czy spełniasz wymienione wyżej w tym artykule warunki. Następnie jednostka administracyjna zatrudnia rzeczoznawcę, który ocenia wartość mieszkania. Później wydaje uchwałę o zgodzie na wykup i publikuje stosowne ogłoszenie o zbyciu tego mieszkania. Musi być ono wywieszone przez 3 tygodnie, by w ciągu kolejnych 3 tygodni mieli szansę pojawić się spadkobiercy, właściciele lub lokatorzy, którzy mają prawo do pierwokupu. 
• Jeśli nic nie stoi już na przeszkodzie, należy teraz ustalić warunki wykupu, tj. np. wielkość bonifikaty i sposób płatności.
• Ostatnim już krokiem będzie podpisanie aktu notarialnego, który przenosi własność na interesanta. 

Ciekawostką jest, że gmina bardzo często zgadza się na wykup ratalny nieruchomości.

Wykup mieszkania komunalnego – niezbędne dokumenty

Papierologia zawsze jest częścią ogólnopojętego załatwiania spraw. I w tym przypadku nie obejdzie się bez kilku ważnych pism. Jednym z nich jest wniosek chęci wykupu oraz aktualna umowa najmu bądź decyzja o przydziale mieszkania.

Dodatkowo wymagane być mogą:

• dowód kaucji mieszkaniowej, jeśli takowa była pobierana,
• potwierdzenie otrzymania spadku lub akt zgonu dotychczasowego najemcy,
• zaświadczenie o zameldowaniu.

Komplet dokumentów składa się w gminie, w której znajduje się wnioskowana nieruchomość.

Na co zwrócić szczególną uwagę przy wykupie?

Przy zakupie mieszkania komunalnego trzeba uważać na uchwałę gminy o przeznaczeniu do sprzedaży. Jest to dokument, bez którego procedura nie pójdzie do przodu, a często ciągnie się latami. Dlatego należy regularnie przypominać o niej urzędnikom.

Wady i zalety wykupu mieszkania komunalnego – czy warto?

Poniżej znajdziesz zestawienie pozytywnych i negatywnych aspektów tego działania. 

Zalety

Największą zaletą wykupu tego typu nieruchomości jest jej niska cena, która związana jest również z bonifikatą. Dodatkowo można tę kwotę spłacać ratami, co również stanowi odciążenie budżetu. Poza tym, mimo wielości kroków, które trzeba podjąć, sama procedura wykupu nie jest dość skomplikowana.

Wady

Największą wadą będzie czas. Pracownicy administracyjni mogą bardzo długo odwlekać wydanie uchwały o zgodzie na wykup, a przecież bez tego nic nie da się dalej zrobić. Kolejnym minusem jest mała dostępność tego typu mieszkań na rynku oraz wielość osób chętnych na ich wykup. Niekomfortowym może być również fakt niemożności odsprzedaży nieruchomości szybciej niż po 5 latach. Na koniec – gimna może po prostu odmówić sprzedaży, jednak taka sytuacja jest prawdopodobna również i w innych przypadkach.

Wykup nieruchomości – ile kosztuje?

Cena wykupu mieszkań komunalnych jest również kwestią indywidualną jednostek administracyjnych. Mogą one bowiem ustalać bonifikaty w różnym przedziale, najczęściej od 60 do 80%, a zatem rozstrzał cenowy będzie całkiem spory. Bonifikata nie jest jednak obowiązkowa! Mimo braku zniżki lokale te i tak są dużo tańsze niż inne na rynku wtórnym.

Zakup mieszkania komunalnego – opłaty

Przy wykupie nie ma dodatkowych opłat, niż w przypadku kupowania innych rodzajów nieruchomości. W ich wartość wchodzi:

• cena mieszkania (najczęściej pomniejszona o bonifikatę)
• taksa notarialna
• koszt wpisu do KW oraz inne koszty związane z aktem notarialnym

Kredyt hipoteczny na mieszkanie komunalne – jakie banki go oferują?

Lista banków udzielających kredytów hipotecznych na ten cel jest bardzo długa. Znajduje się na niej większość z tych instytucji, np. Getin Bank, Pekao SA, PKO BP, SGB, Alior Bank. 

Dodatkowe informacje, o których warto pamiętać

Przede wszystkim należy pamiętać, że lista mieszkań komunalnych w gminie, dostępnych na sprzedaż, nie jest to rynek wtórny bądź pierwotny. Liczba ofert jest ograniczona. Najczęściej dostaniemy od jednostki administracyjnej trzy oferty. Nierzadko zdarza się tak, że wnioskujący ląduje na liście oczekujących, gdzie kolejki po mieszkania komunalne potrafią być uciążliwe. Istnieje możliwość skreślenia z tej listy, ze względu na niemożność spełnienia kryteriów gminy. Dzieje się tak również w przypadku, kiedy 3 razy odrzucimy ofertę wykupu.

Czy można sprzedać mieszkanie z bonifikatą?

Taka sprzedaż nie jest możliwa.

Wynajmujący nie jest bowiem właścicielem nieruchomości. Nielegalne jest zatem podnajmowanie przez niego lokalu innym osobom. 

Mieszkanie komunalne sprzedać można dopiero po wymaganych 5 latach bycia jego właścicielem.

Jak wygląda dziedziczenie mieszkania komunalnego? 

Okazuje się, że kwestia dziedziczenia tego lokum nie wygląda tak samo, jak przy normalnym spadku. Jeśli lokator nie zdążył wykupić mieszkania przed swoją śmiercią, dopiero prawo do najmu zyskują osoby oznaczone, na przykład współmałżonek, który nie był współnajemcą, osoby, którym najemca był zobowiązany płacić alimenty lub jego konkubin/a. To jeszcze nie wszystko.

Te osoby mogą uzyskują pierwszeństwo do wynajmu jednak tylko w sytuacji, gdy do chwili śmierci zamieszkiwały z pierwotnym lokatorem. Urzędnicy mają prawo przeprowadzić własne dochodzenie, czy taka sytuacja miała miejsce. Samo zameldowanie nie jest wystarczającym dowodem.

Taka procedura może trwać nawet pół roku. Gminy jednak nie myślą nad skróceniem tego czasu, a raczej nad rezygnacją z programów bonifikatowych. Dlatego poleca się wykup mieszkania komunalnego, bo później taka możliwość może nie istnieć. 

Podsumowanie

Mieszkanie komunalne jest specyficzną formą pomocy socjalnej. Przysługuje ona osobom w trudnej sytuacji, które normalnie nie mogłyby kupić własnego mieszkania. Jego mieszkańcy muszą natomiast płacić trochę wyższy czynsz niż w przypadku mieszkania socjalnego. Mieszkanie komunalne można wykupić i to często po atrakcyjnej cenie. Gminy oferują wysokie bonifikaty. Aby je otrzymać, trzeba spełnić konkretne warunki, wymienione w powyższym artykule. Ograniczeniem tego wykupu jest obowiązek pozostawania w posiadaniu nieruchomości przez 5 lat. Dziedziczenie mieszkania komunalnego odbywa się na trochę innych zasadach. Spadkobiercy lokatora nie stają się automatycznie właścicielami mieszkania. Jeśli zastanawiasz się nad zakupem tego typu nieruchomości, pośpiesz się, gdyż w gminach planowana jest likwidacja programów bonifikacyjnych.