Kredyt pod zastaw mieszkania – jak zaciągnąć pożyczkę hipoteczną pod zastaw nieruchomości?

Zapewne każdy z nas chciałby posiadać własne cztery kąty, czy to w postaci mieszkania, czy też domu jednorodzinnego. Mając już takie lokum, część osób decyduje się na zakup koniecznej nieruchomości w różnych celach. Jedni chcą zagwarantować dach nad głową swoim dzieciom, inni kupują mieszkanie, by następnie je wynajmować z zyskiem. Niewielu jednak może pozwolić sobie na zakup gotówkowy takiej inwestycji, stąd decyzja o kredycie hipotecznym. Alternatywą dla tego rozwiązania jest kredyt pod zastaw nieruchomości, który cieszy się coraz większą popularnością w dobie rosnących kosztów.

Zanim zaczniemy: podstawowe pojęcia

Aby prawidłowo zrozumieć i zinterpretować problematykę niniejszego tematu, należy mieć świadomość pewnych pojęć. Zacznijmy od hipoteki, wokół której tak naprawdę będziemy krążyć przez kolejne akapity artykułu. Hipoteka to w kolokwialnym brzmieniu to odniesienie do kredytu hipotecznego, czyli finansowania przeznaczonego na zakup lub budowę nieruchomości. Prawnie jednak jest to ustanowienie ograniczeń rzeczowych na nieruchomości celem zagwarantowania bezpieczeństwa wierzytelności. Mówiąc prościej: jest to pewnego rodzaju gwarancja, że jeśli nie spłacimy długu, to wierzyciel nie zostanie z pustymi rękami. Wszelkie naruszenia w spłacie zadłużenia będą skutkować postępowaniem mającym na celu windykację należności z nieruchomości.

Istotne jest także rozróżnienie pojęcia „kredyt” i „pożyczka”, gdyż wiele osób błędnie traktuje te produkty jako synonimy. Kredyt to produkt zarezerwowany wyłącznie dla banków, regulowany ustawą Prawo bankowe. Na kredycie bank musi zarobić, niemożliwe jest więc uzyskanie RRSO 0%. Kredyty są obwarowane licznymi procedurami i zabezpieczeniami, wliczając w to weryfikację klientów w bazie BIK. Pożyczka z kolei jest produktem, który może być świadczony przez każdą osobę lub firmę na mocy Kodeksu cywilnego. Pożyczki mogą (i w zasadzie powinny) być darmowe, a pożyczkodawca nie ma obowiązku weryfikować zdolności finansowej pożyczkobiorcy. Mając usystematyzowane te trzy pojęcia, możemy przystąpić do omówienia problemu.

Kredyt pod zastaw mieszkania – co to jest?

Kredyt pod zastaw mieszkania to dość specyficzny produkt finansowy oferowany przez nieliczne grono banków. Polega on na tym, że ustanawiając zabezpieczenie na nieruchomości możemy otrzymać dodatkowe środki finansowe. Jest to pewnego rodzaju „as w rękawie”, którym kredytobiorca chce przekonać kredytodawcę do pomyślnej decyzji kredytowej. Nierzadko zastaw mieszkania podnosi taką zdolność i zamiast uzyskać 50.000 złotych, możemy liczyć na kredyt w wysokości 200.000 złotych. Przy innych sytuacjach możliwe jest uzyskanie finansowania bez wkładu własnego. Przypomnijmy, że przy niektórych formach kredytów, na przykład przy kredycie hipotecznym, konieczne jest wniesienie wkładu własnego.

Kredyt pod zastaw mieszkania może przyjmować wiele form docelowego finansowania. Najczęściej rozpatrujemy takie środki jako przeznaczone na zakup kolejnej nieruchomości. Niektóre warianty przewidują jednak sfinansowanie innych przedsięwzięć, na przykład zakup samochodu. W przeszłości kredyty pod zastaw mieszkania udzielane były początkującym przedsiębiorcom na „rozkręcenie” swojego przedsięwzięcia. Współcześnie jednak jedynym spotykanym wariantem kredytu pod zastaw mieszkania jest specyficzna forma kredytu hipotecznego. Nie oznacza to jednak, że kredyt hipoteczny jest tym samym, co kredyt pod zastaw mieszkania.

Czy kredyt pod zastaw mieszkania to to samo, co kredyt hipoteczny?

Na pierwszy rzut oka większość osób może stwierdzić, że kredyt hipoteczny jest tożsamy z kredytem pod zastaw mieszkania. Nie jest to prawda – pomiędzy tymi dwoma produktami istnieje szereg różnic, wśród których należy wskazać:

• Kredyt hipoteczny służy wyłącznie do sfinansowania zakupu nieruchomości, kredyt pod zastaw mieszkania nie precyzuje celu kredytowania;
• Kredyt pod zastaw mieszkania zakłada posiadanie nieruchomości możliwą do zastawienia, przy kredycie hipotecznym nie trzeba mieć własnego mieszkania;
• Kredyt hipoteczny udzielany jest przy wymogu wkładu własnego, przy kredycie pod zastaw mieszkania owym wkładem własnym jest mieszkanie;
• Do kredytu hipotecznego konieczna jest wysoka zdolność kredytowa, przy drugim z kredytów ta zdolność może być znacznie niższa;
• Kredyt hipoteczny jest znacznie popularniejszym produktem niż kredyt pod zastaw mieszkania;
• Kredyt hipoteczny udzielany jest na długi okres (zazwyczaj od 10 do 40 lat), zaś kredyt pod zastaw mieszkania udziela się na krótszy czas (zazwyczaj do 20 lat).

Powyższe sześć przykładów dobitnie pokazuje różnicę pomiędzy tymi dwoma produktami. Należy zaznaczyć, że nie są to jedyne cechy rozróżniające kredyt hipoteczny od kredytu pod zastaw mieszkania. Warto mieć świadomość, że stawianie znaku równości pomiędzy tymi dwoma produktami jest po prostu błędem.

Jak zaciągnąć pożyczkę pod zastaw nieruchomości?

Tak naprawdę całość procedur związanych z zaciąganiem tego typu zobowiązania można podzielić na dwa etapy. Pierwszym etapem jest przygotowanie wszelkich kwestii związanych z zastawianą nieruchomością. Oznacza to, że do banku musimy złożyć dokument potwierdzający posiadanie tytułu do zastawianego domu lub mieszkania. Może to być akt notarialny lub aktualny, pełny odpis z księgi wieczystej. Jeśli decydujemy się na zastawienie działki, akceptowalnym dokumentem będzie również wypis z rejestru gruntów. Mile widziany, lecz nieobowiązkowy będzie operat szacunkowy nieruchomości potwierdzający deklarowaną wartość mieszkania.

Drugim etapem związanym z zaciąganiem pożyczki są dokumenty potwierdzające zdolność kredytową. Wspominaliśmy, że przy tym rodzaju pożyczek i kredytów wymagania dotyczące zdolności finansowej są nieco niższe. Nie oznacza to jednak, że można ubiegać się o finansowanie nie posiadając jakiegokolwiek źródła dochodu. Należy więc potwierdzić zarówno regularność, jak i wysokość wpływów z tytułu pracy zarobkowej, emerytury, renty czy prowadzonej działalności gospodarczej. Najczęściej jest to umowa o pracę, umowa cywilnoprawna, odcinek emerytury lub renty. Do tego bank może poprosić nas o wygenerowanie i przedstawienie historii rachunku za ostatnie 3 lub 6 miesięcy. Przebrnięcie przez procedury wymaga cierpliwości i skrupulatności – jedna pomyłka może skutkować odrzuceniem wniosku.

Co się stanie w przypadku nieterminowego spłacania rat kredytu?

Otrzymawszy kredyt pod zastaw mieszkania musisz przykładać ogromną wagę do tego, by terminowo spłacać wszelkie raty. Jakiekolwiek opóźnienia będą pretekstem dla banku, by wypowiedzieć umowę kredytową. To oczywiście jest scenariusz optymistyczny, który zakładać będzie natychmiastowy zwrot całości pożyczonego kapitału. O wiele gorszą sytuacją może być wszczęcie egzekucji z zastawionej nieruchomości. Dokładniej rzecz ujmując – bank będzie mógł całkowicie legalnie zająć zastawione przez Ciebie mieszkanie, dom czy grunty. Nie trzeba wspominać, że wartość kredytu, vide długu to zaledwie ułamek wartości zastawionej nieruchomości.

Jeżeli wiesz, że w najbliższym czasie mogą pojawić się problemy ze spłatą rat kredytu, zawczasu podejmij odpowiednie kroki. Najlepszą metodą będzie zawnioskowanie o wakacje kredytowe, czyli specjalny okres finansowy. Trwa on najczęściej do 3 miesięcy kalendarzowych, podczas których spłaca się jedynie ratę odsetkową. Dzięki temu przez ten czas zamiast spłacać, przykładowo, 1500 złotych, będziesz musiał wpłacić niespełna 280 złotych. Oczywiście, później Twój pierwotny okres kredytowy wydłuża się o trzy miesiące, alternatywnie trzy raty kapitałowe zostają rozbite i doliczone do pozostałych rat. Zwlekanie z decyzją w nadziei, że może się jakoś uda uniknąć odpowiedzialności nigdy nie jest dobrym rozwiązaniem.

Kredyt hipoteczny czy pożyczka pod zastaw nieruchomości – co lepsze?

Na sam koniec warto zrobić ponowne odniesienie do kredytu hipotecznego i pożyczki pod zastaw nieruchomości. Jak już wiemy, są to dwa zupełnie odrębne sposoby finansowania przedsięwzięcia. Każdy z nich odpowiada na zupełnie inne potrzeby i jest rekomendowany innym grupom docelowym klientów. Nie można jednoznacznie wskazać, który produkt będzie lepszy, gdyż zależy to od potrzeb przyszłego pożyczko- lub kredytobiorcy. Kredyt hipoteczny z pewnością będzie lepszy dla poniższych osób:

• Młodzi ludzie, którzy chcą wyprowadzić się do własnego mieszkania i muszą sfinansować swój pierwszy zakup nieruchomości;
• Osoby ceniące sobie bezpieczeństwo posiadanego majątku – przy kredycie hipotecznym znacznie trudniej jest stracić mieszkanie niż przy zastawie;
• Ci, którzy nie posiadają mieszkania lub domu własnościowego, który mógłby się stać przedmiotem zastawu;
• Kredytobiorcy, którzy chcą rozłożyć zobowiązanie finansowe na znacznie dłuższy okres (najczęściej 20, 25 lub 30 lat);
• Klienci, którzy są zainteresowani znacznie wyższymi kwotami niż kilkadziesiąt tysięcy złotych;
• Osoby o wysokiej zdolności kredytowej, które dodatkowo dysponują minimum dwudziestoprocentowym wkładem własnym;

Dla kogo jest pożyczka pod zastaw?

Pożyczka pod zastaw nieruchomości z kolei to rozwiązanie, które przypadnie do gustu następującym grupom:

• Ludzie, którzy chcą uzyskać środki niekoniecznie na zakup własnej nieruchomości;
• Inwestorzy, którzy posiadają nieruchomość, a chcą w szybki sposób pozyskać środki na zakup mieszkania pod wynajem;
• Klienci nieposiadający zbyt wysokiej zdolności kredytowej – zastawiona nieruchomość podniesie dostępną kwotę;
• House flipperzy, czyli osoby, które nabywają nieruchomość, remontują ją, a następnie szybko sprzedają z zyskiem – przy hipotece obowiązuje kilkuletni zakaz sprzedaży nieruchomości;
• Ci, którzy nie posiadają wkładu własnego lub zgromadzone oszczędności nie są wystarczające dla banku;

Kredytobiorcy, którzy poszukują znacznie krótszego okresu kredytowania niż 10 lat;