Co to jest rekomendacja S?

Jeżeli interesujesz się zakupem nieruchomości i rozważasz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, z pewnością wśród ofert zauważyłeś wymagany wkład własny. Instytucje finansowe jako jeden z warunków udzielenia kredytu na zakup nieruchomości wymagają również, aby osiągane dochody były w tej samej walucie co udzielany kredyt. Czy jest to jakaś umowa między bankami, że warunki udzielania kredytów są podobne? Absolutnie nie, ponieważ zasady ustala tak zwana Rekomendacja S.

Rekomendacja S

Jeszcze kilkanaście lat temu ja zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego nie było obwarowane tyloma zasadami i wymogami co teraz. Kredyty udzielane były bez wpłaty wkładu własnego. Działanie takie jednak było obarczone dużo wyższym ryzykiem, aniżeli współczesne kredyty. Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła przygotować szereg zaleceń dla sektora bankowego i narzuciła na udzielających kredyty hipoteczne zasady, których powinny przestrzegać. Od 2006 roku rozpoczął się proces zmian i trwał on kolejne kilkanaście lat.

KNF wydaje liczne rekomendacje, do których banki muszą się stosować. Jedną z nich jest właśnie rekomendacja S.

Co to jest rekomendacja S?

Rekomendacja S została powołana do życia w lutym 2006 roku a do dziś przeszła już kilkukrotnie nowelizację. Jej głównym zadaniem było wdrożenie zbioru dobrych praktyk dla organizacji finansowych pozwalających na ograniczenie ryzyka zarówno po stronie kredytobiorców, jak i banków. Ostatnie zmiany nastąpiły w 2022 roku, a w marcu 2023 podjęto decyzję o poluzowaniu buforów bezpieczeństwa. Zgodnie z rekomendacją S aktualny minimalne dopuszczalny wskaźnik LTV wynosi 80%. Jest to jednoznaczne z tym że przyszły kredytobiorca musi posiadać wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości.

Rekomendacja S ma formę dokumentu, który został przedłużony przez Komisję Nadzoru Finansowego wszystkim instytucjom oraz bankom, które udzielają kredytów hipotecznych z zabezpieczeniem. Jednym z elementów tej regulacji tego dokumentu i jest sposób, w jaki wyliczana jest zdolność kredytowa.

Zdolność kredytowa a rekomendacja S

Na podstawie przygotowanych zasad rekomendacja, którą przedłożono do banków, wymaga, aby przed udzieleniem finansowania na zakup nieruchomości dokonana była analiza ilościowa i jakościowa. Klient musi zostać sprawdzony, aby w wyniku tego procesu można było realnie ocenić czy będzie w stanie spłacać zobowiązanie w określonym terminie. Zdolność kredytowa powinna być liczona dla maksymalnego okresu kredytowania wynoszącego 25 lat, chociaż znajdują się na rynku banki, które kredytów hipotecznych udzielają również na dłuższy okres jak 30 lub 35 lat.

Wskaźnik LtV wobec rekomendacji s

Zmianą, która była realnie odczuwalna wśród kredytobiorców, było wprowadzenie tzw. wskaźnika LtV, czyli loan to value. Określa on stosunek wartości udzielonego kredytu do wartości zakupywanej nieruchomości. Im wskaźnik jest wyższy, tym mniejszy wkład własny należy wpłacić. Wskaźnik LtV w tej chwili ustawiony jest na poziomie 80%, co w praktyce oznacza że kapitał początkowy deklarowany i wpłacany przez kredytobiorcę musi wynosić pozostałe 20%.

Pomimo, że minimalny poziom wkładu własnego uległ obniżeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego, to w ofertach kredytowych nadal możemy znaleźć propozycje dla osób, które posiadają kwotę na poziomie 10% wkładu własnego. Propozycje te są dostępne pod warunkiem skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co w konsekwencji przekłada się na podwyższenie spłacanej raty przez pewien okres kredytowania. 

Kredyty walutowe czy są możliwe przy rekomendacji S?

Wraz z nowelizacją rekomendacji s KNF wdrożyła także ograniczenie związane z kredytami walutowymi. W efekcie banki uzyskały zakaz udzielania tego typu finansowania na szeroką skalę. Ofertę kredytów w obcej walucie przeznaczono dla klientów o wyjątkowym poziomie dochodu oraz historii kredytowej, których sytuacja finansowa nie wzbudza żadnych wątpliwości. Raty spłacanych kredytów nie mogą przekraczać 42% osiąganych przychodów. Dodatkowym warunkiem jest również wymóg, aby finansowanie było udzielane wnioskującym i zarabiającym w obcej walucie. Czyli jeżeli chcielibyśmy otrzymać kredyt w Euro, przynajmniej część uzyskiwanych dochodów musiałaby również być w tej walucie. 

 Od kiedy obowiązuje rekomendacja s?

Rekomendacja s jako zbiór zaleceń i regulacji weszła w życie w lutym 2006 roku, chociaż tak naprawdę obowiązuje dopiero od lipca 2007 roku. Jej początkowa forma nie przyniosła zamierzonych rezultatów, dlatego też Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła ją kilkukrotnie znowelizować. Pierwsza zmiana nastąpiła tuż po wprowadzeniu. w 2006 roku a następne wyglądały następująco:

• w 2008 rok wprowadzono obowiązek informowania kredytobiorców o spreadzie walutowym. Umożliwiono również spłatę kredytu w walucie indeksacyjnej bez ponoszenia dodatkowych kosztów
• 2011 rok wprowadzono maksymalny okres 25 lat odnośnie liczenia zdolności kredytowej. Ustalono również maksymalny poziom relacji zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto. Wartość tą ustanowiono na poziomie wyższym niż 42%
• 2013 rok wprowadzono maksymalny RTV dla nieruchomości mieszkalnych oraz komercyjnych. Zasady te wprowadzono stopniowo i narastały. Do końca 2014 roku wartość LtV wynosiła 95%,. Kolejno do 31 grudnia 2015 90%, Do 31 grudnia 2016 roku wartość RTV nie powinna przekraczać poziomu 85%
• KNF dodał zapis, umożliwiający zmianę formuły oprocentowania ze stopy zmiennej na stopę stałą lub okresową stałą stopę procentową.
• W 2021 roku miała miejsce nowelizacja, dzięki której zmienił się sposób obliczania zdolności kredytowej. Banki zostały zobligowane, aby wprowadzić do oferty kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Oferta ta musi obowiązywać co najmniej 5 lat. Aby w wyniku rosnącej inflacji w kwietniu 2020 roku pojawiła się kolejna nowelizacja. W jej wyniku rekomendacja s wprowadziła konieczność stosowania wyższego bufora zakładającego ewentualną zmianę wskaźnika WIBOR. Dotychczas minimalny poziom wynosił 5 punktów procentowych. 

Co czeka nas w 2023 roku?

Na rok 2023 urząd Komisji Nadzoru Finansowego wyznaczył przywrócenie bankom możliwość korzystania z niższego bufora bezpieczeństwa i zniesienie go do poziomu 2,5 p.p. dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową. W opinii ekonomistów w tej chwili trudno ocenić czy złagodzenie warunków kredytowych istotnie wpłynie na popyt. Musimy być bowiem świadomi, że załamanie, które aktualnie obserwujemy na rynku nie wynika jedynie z zaostrzeń Komisji Nadzoru Finansowego. Wynika również z wysokości stóp procentowych. . 

To właśnie one wpływają na całkowity koszt zaciąganego zobowiązania i sprawiają, że wiele osób nie jest w stanie udźwignąć kosztu związanego ze spłatą kredytu. Nowelizacja przyniosła również zmiany w sposobie określenia parametru kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Wspomnianą wartość bierze się pod uwagę podczas obliczania zdolności kredytowej. Według KNF poziom ten nie powinien przekraczać minimum socjalnego, co pozwala na to, aby w domowym budżecie zwiększył się bufor na ewentualne wahania i wzrosty raty.

Jakie kredyty obejmuje rekomendacja s?

Rekomendacja S jak wskazuje sama nazwa, jest zbiorem dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie. Oznacza to, że KNF objęła ten obszar działaniami rekomendacji. A zatem wszystkie kredyty udzielone na zakup nieruchomości z zabezpieczeniem w postaci hipoteki muszą spełnić określone w niej warunki. Rekomendacja s nie znajduje zastosowania podczas badania zdolności kredytowej klientów starających się o udzielenie kredytu gotówkowego na dowolny cel. Może wydawać się, że nazwa dokumentu rekomendacja s jest jedynie zbiorem sugestii dla instytucji finansowych. Przedstawione propozycje mogą sprawiać wrażenie, że nie są one obowiązkowe dla wszystkich banków. W praktyce jest jednak zupełnie odwrotnie.

Rekomendacje bowiem mają charakter wiążący dla wszystkich instytucji, które biorą udział w procesie udzielania kredytu. To te podmioty, które podlegają pod nadzór Komisji Nadzoru Finansowego. Chodzi między innymi o banki – to w nich możemy się ubiegać o kredyt hipoteczny. Oferowanie i sprzedawanie klientom finansowania opartego o zasadach łagodniejszych niż te przedstawione w dokumencie wiąże się więc działaniem niezgodnym z prawem. Należy pamiętać również że rekomendacja s opiera się ściśle o prawo bankowe.

Wprowadzenie w życie rekomendacji s miało na celu uregulowanie zasad w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. W dłuższej perspektywie miało to zmniejszyć ryzyko dla kredytobiorców i banków. Zasady związane z wkładem własnym lub ograniczenia dotyczące kredytów walutowych mają przede wszystkim chronić konsumentów. Celem KNF było bowiem zminimalizowanie niebezpieczeństwa związanego na przykład z wahaniami kursów.

Rekomendacja S – podsumowanie

Podsumowując, rekomendacja S to wytyczne dla banków. Stworzyła ją Komisja Nadzoru Finansowego, a celem jest zabezpieczenie konsumentów i samych banków przed ryzykiem braku spłaty zobowiązania.

Źródło:

1. https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf
2. https://www.totalmoney.pl/artykuly/109026,kredyty-hipoteczne,rekomendacja-s-od-komisji-nadzoru-finansowego—na-czym-polega,1,1
3. https://www.esrb.europa.eu/mppa/cbmd/shared/pdf/Poland/2013-12-11_Polish_Recommendation_S.pdf?aa5695123f9a9a069a67b62e7c40ce5a
4. https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow?articleId=8522&p_id=18