Tag: kredyt hipoteczny

Co to jest rekomendacja S?

Jeżeli interesujesz się zakupem nieruchomości i rozważasz zaciągnięcie kredytu hipotecznego, z pewnością wśród ofert zauważyłeś wymagany wkład własny. Instytucje finansowe jako jeden z warunków udzielenia kredytu na zakup nieruchomości wymagają również, aby osiągane dochody były w tej samej walucie co udzielany kredyt. Czy jest to jakaś umowa między bankami, że warunki udzielania kredytów są podobne? Absolutnie nie, ponieważ zasady ustala tak zwana Rekomendacja S.

Rekomendacja S

Jeszcze kilkanaście lat temu ja zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego nie było obwarowane tyloma zasadami i wymogami co teraz. Kredyty udzielane były bez wpłaty wkładu własnego. Działanie takie jednak było obarczone dużo wyższym ryzykiem, aniżeli współczesne kredyty. Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła przygotować szereg zaleceń dla sektora bankowego i narzuciła na udzielających kredyty hipoteczne zasady, których powinny przestrzegać. Od 2006 roku rozpoczął się proces zmian i trwał on kolejne kilkanaście lat.

KNF wydaje liczne rekomendacje, do których banki muszą się stosować. Jedną z nich jest właśnie rekomendacja S.

Co to jest rekomendacja S?

Rekomendacja S została powołana do życia w lutym 2006 roku a do dziś przeszła już kilkukrotnie nowelizację. Jej głównym zadaniem było wdrożenie zbioru dobrych praktyk dla organizacji finansowych pozwalających na ograniczenie ryzyka zarówno po stronie kredytobiorców, jak i banków. Ostatnie zmiany nastąpiły w 2022 roku, a w marcu 2023 podjęto decyzję o poluzowaniu buforów bezpieczeństwa. Zgodnie z rekomendacją S aktualny minimalne dopuszczalny wskaźnik LTV wynosi 80%. Jest to jednoznaczne z tym że przyszły kredytobiorca musi posiadać wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości.

Rekomendacja S ma formę dokumentu, który został przedłużony przez Komisję Nadzoru Finansowego wszystkim instytucjom oraz bankom, które udzielają kredytów hipotecznych z zabezpieczeniem. Jednym z elementów tej regulacji tego dokumentu i jest sposób, w jaki wyliczana jest zdolność kredytowa.

Zdolność kredytowa a rekomendacja S

Na podstawie przygotowanych zasad rekomendacja, którą przedłożono do banków, wymaga, aby przed udzieleniem finansowania na zakup nieruchomości dokonana była analiza ilościowa i jakościowa. Klient musi zostać sprawdzony, aby w wyniku tego procesu można było realnie ocenić czy będzie w stanie spłacać zobowiązanie w określonym terminie. Zdolność kredytowa powinna być liczona dla maksymalnego okresu kredytowania wynoszącego 25 lat, chociaż znajdują się na rynku banki, które kredytów hipotecznych udzielają również na dłuższy okres jak 30 lub 35 lat.

Wskaźnik LtV wobec rekomendacji s

Zmianą, która była realnie odczuwalna wśród kredytobiorców, było wprowadzenie tzw. wskaźnika LtV, czyli loan to value. Określa on stosunek wartości udzielonego kredytu do wartości zakupywanej nieruchomości. Im wskaźnik jest wyższy, tym mniejszy wkład własny należy wpłacić. Wskaźnik LtV w tej chwili ustawiony jest na poziomie 80%, co w praktyce oznacza że kapitał początkowy deklarowany i wpłacany przez kredytobiorcę musi wynosić pozostałe 20%.

Pomimo, że minimalny poziom wkładu własnego uległ obniżeniu przez Komisję Nadzoru Finansowego, to w ofertach kredytowych nadal możemy znaleźć propozycje dla osób, które posiadają kwotę na poziomie 10% wkładu własnego. Propozycje te są dostępne pod warunkiem skorzystania z dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co w konsekwencji przekłada się na podwyższenie spłacanej raty przez pewien okres kredytowania. 

Kredyty walutowe czy są możliwe przy rekomendacji S?

Wraz z nowelizacją rekomendacji s KNF wdrożyła także ograniczenie związane z kredytami walutowymi. W efekcie banki uzyskały zakaz udzielania tego typu finansowania na szeroką skalę. Ofertę kredytów w obcej walucie przeznaczono dla klientów o wyjątkowym poziomie dochodu oraz historii kredytowej, których sytuacja finansowa nie wzbudza żadnych wątpliwości. Raty spłacanych kredytów nie mogą przekraczać 42% osiąganych przychodów. Dodatkowym warunkiem jest również wymóg, aby finansowanie było udzielane wnioskującym i zarabiającym w obcej walucie. Czyli jeżeli chcielibyśmy otrzymać kredyt w Euro, przynajmniej część uzyskiwanych dochodów musiałaby również być w tej walucie. 

 Od kiedy obowiązuje rekomendacja s?

Rekomendacja s jako zbiór zaleceń i regulacji weszła w życie w lutym 2006 roku, chociaż tak naprawdę obowiązuje dopiero od lipca 2007 roku. Jej początkowa forma nie przyniosła zamierzonych rezultatów, dlatego też Komisja Nadzoru Finansowego postanowiła ją kilkukrotnie znowelizować. Pierwsza zmiana nastąpiła tuż po wprowadzeniu. w 2006 roku a następne wyglądały następująco:

  • w 2008 rok wprowadzono obowiązek informowania kredytobiorców o spreadzie walutowym. Umożliwiono również spłatę kredytu w walucie indeksacyjnej bez ponoszenia dodatkowych kosztów
  • 2011 rok wprowadzono maksymalny okres 25 lat odnośnie liczenia zdolności kredytowej. Ustalono również maksymalny poziom relacji zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto. Wartość tą ustanowiono na poziomie wyższym niż 42%
  • 2013 rok wprowadzono maksymalny RTV dla nieruchomości mieszkalnych oraz komercyjnych. Zasady te wprowadzono stopniowo i narastały. Do końca 2014 roku wartość LtV wynosiła 95%,. Kolejno do 31 grudnia 2015 90%, Do 31 grudnia 2016 roku wartość RTV nie powinna przekraczać poziomu 85%
  • KNF dodał zapis, umożliwiający zmianę formuły oprocentowania ze stopy zmiennej na stopę stałą lub okresową stałą stopę procentową.
  • W 2021 roku miała miejsce nowelizacja, dzięki której zmienił się sposób obliczania zdolności kredytowej. Banki zostały zobligowane, aby wprowadzić do oferty kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Oferta ta musi obowiązywać co najmniej 5 lat. Aby w wyniku rosnącej inflacji w kwietniu 2020 roku pojawiła się kolejna nowelizacja. W jej wyniku rekomendacja s wprowadziła konieczność stosowania wyższego bufora zakładającego ewentualną zmianę wskaźnika WIBOR. Dotychczas minimalny poziom wynosił 5 punktów procentowych. 

Co czeka nas w 2023 roku?

Na rok 2023 urząd Komisji Nadzoru Finansowego wyznaczył przywrócenie bankom możliwość korzystania z niższego bufora bezpieczeństwa i zniesienie go do poziomu 2,5 p.p. dla kredytów z okresowo stałą stopą procentową. W opinii ekonomistów w tej chwili trudno ocenić czy złagodzenie warunków kredytowych istotnie wpłynie na popyt. Musimy być bowiem świadomi, że załamanie, które aktualnie obserwujemy na rynku nie wynika jedynie z zaostrzeń Komisji Nadzoru Finansowego. Wynika również z wysokości stóp procentowych. . 

To właśnie one wpływają na całkowity koszt zaciąganego zobowiązania i sprawiają, że wiele osób nie jest w stanie udźwignąć kosztu związanego ze spłatą kredytu. Nowelizacja przyniosła również zmiany w sposobie określenia parametru kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Wspomnianą wartość bierze się pod uwagę podczas obliczania zdolności kredytowej. Według KNF poziom ten nie powinien przekraczać minimum socjalnego, co pozwala na to, aby w domowym budżecie zwiększył się bufor na ewentualne wahania i wzrosty raty.

Jakie kredyty obejmuje rekomendacja s?

Rekomendacja S jak wskazuje sama nazwa, jest zbiorem dobrych praktyk w zakresie zarządzania kredytami zabezpieczonymi hipotecznie. Oznacza to, że KNF objęła ten obszar działaniami rekomendacji. A zatem wszystkie kredyty udzielone na zakup nieruchomości z zabezpieczeniem w postaci hipoteki muszą spełnić określone w niej warunki. Rekomendacja s nie znajduje zastosowania podczas badania zdolności kredytowej klientów starających się o udzielenie kredytu gotówkowego na dowolny cel. Może wydawać się, że nazwa dokumentu rekomendacja s jest jedynie zbiorem sugestii dla instytucji finansowych. Przedstawione propozycje mogą sprawiać wrażenie, że nie są one obowiązkowe dla wszystkich banków. W praktyce jest jednak zupełnie odwrotnie.

Rekomendacje bowiem mają charakter wiążący dla wszystkich instytucji, które biorą udział w procesie udzielania kredytu. To te podmioty, które podlegają pod nadzór Komisji Nadzoru Finansowego. Chodzi między innymi o banki – to w nich możemy się ubiegać o kredyt hipoteczny. Oferowanie i sprzedawanie klientom finansowania opartego o zasadach łagodniejszych niż te przedstawione w dokumencie wiąże się więc działaniem niezgodnym z prawem. Należy pamiętać również że rekomendacja s opiera się ściśle o prawo bankowe.

Wprowadzenie w życie rekomendacji s miało na celu uregulowanie zasad w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. W dłuższej perspektywie miało to zmniejszyć ryzyko dla kredytobiorców i banków. Zasady związane z wkładem własnym lub ograniczenia dotyczące kredytów walutowych mają przede wszystkim chronić konsumentów. Celem KNF było bowiem zminimalizowanie niebezpieczeństwa związanego na przykład z wahaniami kursów.

Rekomendacja S – podsumowanie

Podsumowując, rekomendacja S to wytyczne dla banków. Stworzyła ją Komisja Nadzoru Finansowego, a celem jest zabezpieczenie konsumentów i samych banków przed ryzykiem braku spłaty zobowiązania.

Źródło:

  1. https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf
  2. https://www.totalmoney.pl/artykuly/109026,kredyty-hipoteczne,rekomendacja-s-od-komisji-nadzoru-finansowego—na-czym-polega,1,1
  3. https://www.esrb.europa.eu/mppa/cbmd/shared/pdf/Poland/2013-12-11_Polish_Recommendation_S.pdf?aa5695123f9a9a069a67b62e7c40ce5a
  4. https://www.knf.gov.pl/dla_rynku/regulacje_i_praktyka/rekomendacje_i_wytyczne/rekomendacje_dla_bankow?articleId=8522&p_id=18

Prolongata kredytu – co to jest i czy warto z niej skorzystać?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to duże zobowiązanie. Decydując się na tego rodzaju kredyt, musimy być świadomi, że przez wiele lat będziemy obciążeni miesięcznymi ratami. Najczęściej otrzymujemy umowę na okres 20 do 30 lat. Przed podpisaniem dokumentów, istotne jest uzyskanie jak największej liczby informacji. Sprawdźmy jakie możliwości oferują banki, przy obsłudze kredytów. Jeszcze przed podpisaniem umowy, warto sprawdzić czy jest w niej wspomniana prolongata kredytu hipotecznego. Może być przydatna w przyszłości, na przykład gdy Twoja sytuacja finansowa się zmieni. W dzisiejszym artykule opiszemy, co to jest prolongata kredytu i jak o nią wnioskować.

Prolongata kredytu – co to jest?

Prolongata kredytu hipotecznego to obniżenie wysokości miesięcznej raty przy jednoczesnym wydłużeniu okresu spłaty. Narzędzie to pozwala obniżyć miesięczne zobowiązanie, dzięki czemu jest ono mniejszym obciążeniem dla domowego budżetu. Z tej możliwości można skorzystać w przypadku problemów z płynnością finansową. Kredytobiorca może wystąpić z wnioskiem do banku o przyznanie prolongaty. Takie działanie ma najczęściej charakter przejściowy, na przykład związany z utratą pracy lub nagłą chorobą. Niekiedy osoby prowadzące działalność gospodarczą muszą sięgnąć po wakacje kredytowe. Najczęściej ma to miejsce w przypadku oczekiwanie na rozliczenia z kontrahentami.

Zasada działania prolongaty kredytu jest niemal identyczna, jak przedłużenie spłaty pożyczki. Dzięki tym zabiegom masz tańszą i wygodniejszą w spłacie ratę. Bank lub inna instytucja finansowa pozwala na spłatę przez dłuższy okres, na czym zarobi dodatkowe odsetki. Obie strony mogą więc skorzystać na tym rozwiązaniu.

W jaki sposób działa prolongata kredytu?

Prolongata kredytu hipotecznego jest pewnego rodzaju porozumieniem z bankiem. Dzięki temu przez określony czas kredytobiorca, za zgodą Banku, nie musi płacić rat, lub spłaca tylko odsetki. Zobowiązania te nie są jednak umorzone. Wypracowane  pomiędzy bankiem a kredytobiorcą porozumienie określa szczegóły regulowania należności oraz terminy. Jeżeli ubiegamy się o prolongatę kredytu, możemy być pewni, że bank bardzo dokładnie prześledzi naszą historię kredytową. Z poziomu instytucji finansowej istotne jest zebranie jak największej ilości danych o kredytobiorcy. Pozwoli jej to zminimalizować ryzyko związane z możliwościami spłat zobowiązania w terminie. Problemy mogą mieć osoby, które choć raz spóźniły się z płatnością raty. W przypadku takiej sytuacji należy liczyć się z decyzją odmowną w banku.

Jeżeli natomiast regularnie spłacasz raty kredytu i nie masz długów w innych instytucjach, bank powinien zgodzić się na prolongatę kredytu. Warto złożyć stosowny wniosek jeszcze przed upływem terminu płatności jednej z rat.

Dla kogo jest możliwość skorzystania z prolongaty?

Wnioskować o przyznanie prolongaty kredytu może każdy kredytobiorca. Jednak decyzja co do jej przyznania leży po stronie banku. Zanim ten zdecyduje się ją podjąć, przeanalizuje sytuację finansową wnioskującego. Jeżeli bank będzie miał jakiekolwiek wątpliwości, poprosi o wyjaśnienia. Niestety może się zdarzyć że będą niewystarczające, a bank nie wyrazi zgody na przedłużenie okresu spłaty. 

Jak wygląda wzór prolongaty kredytu?

Jeżeli kredytobiorca chce ubiegać się o uzyskanie prolongaty dla kredytu, potrzebuje dostarczyć do banku wniosek. Dokument można złożyć w dowolnej placówce bankowej lub przesłać do centrali. Niektóre banki oferują również możliwość złożenia wniosku o prolongatę online. Zanim przystąpimy do wypełnienia wniosku, musimy przygotować również inne wymagane przez bank dokumenty. Aby nasze podanie było kompletne, powinniśmy załączyć dokumenty potwierdzające dochody lub naszą aktualną sytuację materialną. Należy również opisać przyczyny naszych problemów z bieżącą spłatą należności. Bank może przychylniej spojrzeć na wniosek  kredytobiorcy, który przedstawi plan na poprawę swojej sytuacji finansowej. Może to być informacja o terminie podjęcia nowego zatrudnienia.

Większość banków posiada wzór prolongaty kredytu. Zwykle jest dostępny na stronie internetowej banku lub w panelu klienta w bankowości elektronicznej. Jeśli go nie widzisz, skontaktuj się z obsługą banku. Powinna wysłać Ci wzór mailem lub wskazać miejsce, skąd go pobierzesz. Przy wzorze prolongaty kredytu znajdziesz też zapewne dodatkowe dokumenty, które należy załączyć do wniosku. Sprawdź to odpowiednio wcześniej, gdyż zdobycie kompletu formalności może chwilę zająć.

Jak przygotować wniosek o prolongatę?

Pamiętajmy, że odroczenie płatności nie nastąpi w sposób automatyczny w momencie złożenia dokumentu. Należy złożyć wniosek z odpowiednim wyprzedzeniem, aby bank miał możliwość i czas na rozpatrzenie decyzji. Jeżeli nosimy się z zamiarem wystąpienia o prolongatę do banku, nie należy zwlekać. Bank powinien być niezwłocznie poinformowany o naszej sytuacji finansowej.

Przystępując do wypełniania wniosku o prolongatę, miejmy na uwadze, że jednym z kluczowych czynników będzie nasza historia kredytowa. Podobnie, jak przy ubieganiu się o kredyt, bank ocenia naszą zdolność kredytową. Jeżeli w przeszłości wystąpiły już u nas problemy finansowe, opóźnienia w spłatach rat, itp. – mamy mniejsze szanse na zgodę banku. Warto jednak skrupulatnie i dokładnie wypełnić wniosek oraz przedstawić swoją sytuację. Najlepszy czas na złożenie dokumentu przypada na dwa- trzy tygodnie przed planowaną datą spłaty raty kredytów. W tym okresie bank będzie miał zapas czasu na podjęcie decyzji. W internecie można znaleźć wiele przykładowych wniosków.  Najprawdopodobniej jednak bank będzie wymagał złożenia dokumentu na swoim wzorze. 

Co zawiera wniosek o prolongatę?

Podczas wypełniania wniosku o prolongatę niezbędne będą informacje dotyczące kredytobiorcy i umowy, czyli:

  • imię i nazwisko kredytobiorcy
  • pełna nazwa banku oraz adres instytucji, która udzieliła kredyt
  • sygnatura lub numer umowy kredytowej
  • opis sytuacji finansowej, powód wnioskowania o prolongatę
  • przybliżony termin, w którym ponownie będziemy zdolni do regulowania kredytu
  • informacje o załączonych dokumentach, które potwierdzają naszą sytuację. (zaświadczenie o dochodach albo potwierdzenie z urzędu pracy o statusie bezrobotnego)
  • podpis dokumentu
  • inne informacje, których może żądać bank

Wypełniony wniosek o prolongatę  wraz z kompletem dokumentów dodatkowych należy wysłać do banku. To pierwszy krok, który możemy wykonać na drodze do odroczenia terminu spłaty. Od tego momentu musimy zaczekać na wstępną decyzję. Jeżeli przedstawiona propozycja będzie dla nas korzystna, przystępujemy do dalszych etapów rozmów z bankiem. Najczęściej w tym momencie konieczne jest uregulowanie opłat administracyjnych i przygotowanie aneksu zmieniającego. Po podpisaniu tego dokumentu możliwe będzie regulowanie należności według nowych zasad. Jako integralną część aneksu otrzymamy nowy harmonogram spłat.

Czy są inne możliwości niż prolongata kredytu?

Jeżeli mamy jeszcze inne zobowiązania kredytowe, możemy rozważyć alternatywną wersję, którą jest kredyt konsolidacyjny. Skorzystanie z tego produktu bankowego również pozwoli nam na wydłużenie terminu spłaty. Konsolidacja polega na połączeniu wszystkich posiadanych zobowiązań w jedno większe. Dzięki temu istnieje możliwość opłaty jednej, niższej raty i wydłużenie kredytowania. Konsolidacja kredytu jest świetnym rozwiązaniem, ale tylko w przypadku osób posiadających stabilną sytuację finansową. Korzystanie z takiej formy kredytu podniesie naszą zdolność kredytową i wpłynie pozytywnie na jej historię.

Na jaki czas jest przyznawana prolongata?

Składając wniosek o prolongatę kredytu, powinniśmy zadeklarować, na jaki okres wnioskujemy o zawieszenie rat. Wszystko zależy od naszej aktualnej sytuacji i tego, jaką mamy perspektywę finansową na najbliższy czas. Standardowo banki oferują przerwę w spłacie na okres od 1 do 12 miesięcy. Szansa na pozytywną decyzję ze strony banku mają osoby o dobrej historii kredytowej, które dotychczas regulowały spłaty bez opóźnień. W wydanej przez bank decyzji uzyskamy również informację, jak często z wakacji kredytowych, możemy skorzystać. Większość instytucji finansowych oferuje taką możliwość tylko raz w ciągu trwania całego kredytu. Zdarzają się jednak wyjątki i niektóre banki proponują przerwę w spłacie raz do roku. Pamiętajmy, że możliwość skorzystania z prolongaty dotyczy tylko kredytów długoterminowych. Klasyczne kredyty gotówkowe nie mają takiej możliwości.

W ich przypadku  możemy natomiast wnioskować o rozłożenie pozostałej części środków na większą ilość rat. Przedłużenie spłaty kredytu lub pożyczki oferuje wiele instytucji finansowych.

Wady i zalety odroczenie spłaty kredytu

Jak wszystkie niestandardowe usługi bankowe również prolongata kredytu ma swoje  plusy i minusy.  Zanim podejmiemy decyzję, warto spojrzeć na nie chłodnym okiem. Najważniejszą zaletą odroczenia płatności jest możliwość uzyskania czasu na powrót do płynności finansowej. W przypadku braku możliwości regularnej spłaty nie zostaniemy wpisani do rejestru dłużników.  W skrajnych sytuacjach unikniemy konsekwencji w postaci egzekucji komorniczej lub postępowania windykacyjnego. Prolongata wpłynie również korzystnie na bieżący budżet domowy.

Wady prolongaty kredytu

Jeżeli chodzi o wady, to główną będzie wydłużenie okresu kredytowania. Podpisując aneks do umowy, zgadzamy się na zwiększenie wysokości rat oraz nowy harmonogram spłat.  Pamiętajmy, że zawieszenie spłaty będzie dotyczyło tylko części kredytu.

Minusem może być też zwiększony łączny koszt odsetek, które zapłacimy bankowi, czy dodatkowa opłata za prolongatę kredytu.

Czy warto skorzystać? Prolongata kredytu – podsumowanie

Na koniec oczywiście pojawia się pytanie: czy warto z tego skorzystać? Wszystko zależy od naszej bieżącej sytuacji. Jeżeli jesteśmy w dużym kryzysie finansowym, wnioskowanie o prolongatę kredytu pozwoli nam stosunkowo płynnie przejść przez ten okres.  W wielu sytuacjach jest to jedyne rozwiązanie pozwalające na utrzymanie dobrych relacji bankiem. Zdecydowanie warto więc znać warunki prolongaty kredytu, aby móc z niej skorzystać w odpowiednim momencie.